Постановление Президиума ВАС РФ №11680/08 от 27.01.2009

586_27015 ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11680/08 Москва 27 января 2009 г. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.; членов Президиума:Валявиной Е.Ю., Вышняк Н.Г., Завьяловой Т.В., Исайчева В.Н., Козловой О.А., Нешатаевой Т.Н., Новоселовой Л.А.,Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф.- рассмотрел заявление открытого акционерного общества «Универсам» о пересмотре в порядке надзора постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2008 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.05.2008 по делу № А70-2321/10-2007 Арбитражного суда Тюменской области. В заседании принял участиепредставитель заявителя - открытого акционерного общества «Универсам» (ответчика) - Масасин С.Ю. Заслушав и обсудив доклад судьи Новоселовой Л.А., атакжеобъясненияпредставителя участвующегов деле лица,Президиум установил следующее. Общество с ограниченной ответственностью «ЮМАС» (далее - общество «ЮМАС») обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к открытому акционерному обществу "Универсам" (далее - общество «Универсам») о понуждении его к государственной регистрации перехода права собственности на нежилые (складские) помещения общей площадью 128,5 кв. метра, находящиеся в помещении магазина «Универсам», расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, д. 90/1. Исковое требование мотивировано неисполнением ответчиком обязательств по договору аренды нежилого помещения от 30.04.1997 № 8 с учетом дополнительного соглашения о выкупе от 12.05.1997, предусматривающего передачу в собственность истца указанных помещений, за которые тот уплатил выкупную цену. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре и Ямало-Ненецкому автономному округу. Решением Арбитражного суда Тюменской области от 16.07.2007 в удовлетворении искового требования отказано. Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2008 решение суда первой инстанции отменено, исковое требование удовлетворено. Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановлением от 28.05.2008 постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения. В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций в порядке надзора общество "Универсам" просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. В отзыве на заявление общество "ЮМАС" просит оставить указанные судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству. Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении,отзыве на него и выступлении присутствующего в заседании представителя общества "Универсам", Президиум считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Как установлено судами, между обществом "Универсам" (арендодателем) и обществом "ЮМАС" (арендатором) заключен договор аренды от 30.04.1997 № 8, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование и владение за плату складские (подвальные) помещения площадью 128,5 кв. метра в помещении магазина "Универсам", расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, д. 90/1, согласно плану арендуемых помещений (приложение № 1 к названному договору). Дополнительным соглашением от 12.05.1997 к договору аренды стороны определили, что арендатор обязуется выкупить, а арендодатель - передать в собственность арендатору арендованные складские помещения на условиях, определенных этим соглашением. Отказывая в удовлетворении искового требования, суд первой инстанции основывался на недействительности дополнительного соглашения от 12.05.1997. Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции ввиду несоответствия его выводов обстоятельствам дела и нарушения статей 550, 642 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и удовлетворил исковое требование, сославшись на положения пункта 3 статьи 551 Кодекса, в силу которого в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности. В этой ситуации государственная регистрация сделки и перехода права собственности производится на основании решения суда. Давая правовую оценку дополнительному соглашению от 12.05.1997, суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу о его соответствии требованиям, предъявляемым законом к договору купли-продажи. При этом суд апелляционной инстанции отклонил довод ответчика о необходимости регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, указав: отношения сторон при заключении соглашения о выкупе регулируются положениями параграфа 7 главы 30 Кодекса, следовательно, упомянутое соглашение должно заключаться в форме, предусмотренной статьей 550 Кодекса, то есть в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; нормы Кодекса, касающиеся регистрации сделок, не требуют государственной регистрации договоров купли-продажи нежилых помещений. Между тем данный вывод суда основан на неправильном толковании положений статей 164, пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Кодекса. В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В силу пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации. Дополнительное соглашение о выкупе арендованного имущества от 12.05.1997 являлось соглашением об изменении условий договора аренды от 30.04.1997 № 8. Договор аренды от 30.04.1997 № 8 был зарегистрирован в Бюро технической инвентаризации города Тюмени 16.05.1997 за № 13/2-22-22, следовательно, дополнительное соглашение от 12.05.1997 также подлежало регистрации в том же порядке. В связи с этим ссылка суда апелляционной инстанции на статью 550 Кодекса, содержащую требования к форме договора купли-продажи недвижимости, не исключает необходимости соблюдения положений о регистрации сделки, вытекающих из положений Кодекса о регистрации договоров аренды. При несоблюдении требования о регистрации дополнительного соглашения оно считается незаключенным. Таким образом, основания для удовлетворения искового требования общества "ЮМАС" отсутствуют. При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права. Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 5 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ПОСТАНОВИЛ: постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2008 и постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.05.2008 по делу № А70-2321/10-2007 Арбитражного суда Тюменской области отменить. Решение Арбитражного суда Тюменской области от 16.07.2007 по указанному делу оставить без изменения. Председательствующий А.А. Иванов